|
Здравствуйте, вас приветствует редакция журнала Человек и Закон ;)
Сегодня мы поговорим об арендных отношениях, регулируемых §1 и §4 Главы 32 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст.606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору во владение или во временное пользование за плату.
В соответствии со ст.614 ГК РФ, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Одним из частных случаев аренды является аренда недвижимого имущества. Для начала рассмотрим, что предшествует заключению договора аренды недвижимого имущества.
В настоящее время практика такова, что уже построенное или даже недостроенное здание может использоваться и даже сдаваться в аренду, обычно краткосрочную (сроком до одного года). Арендодателю при этом следует иметь в виду, что подобные договоры аренды считаются незаключенными (ст.209 ГК РФ). Впрочем, часто арендодатели сами отлично всё знают, но сдают имущество по заниженным ценам, зарабатывая таким образом средства до момента легализации постройки.
Следует иметь в виду, что использование недостроенного объекта опасно как с точки зрения потери денежных средств (например, есть риск быть оштрафованным различными инспекциями), так и здоровья.
После того, как постройка узаконена, её сдают уже по другим ценам и на других условиях.
Постройка, которая ещё не зарегистрирована как объект собственности, используется арендатором иногда со значительными ухудшениями имущества. Обе стороны в таком договоре понимают: один получает выгоду без законных на то оснований, второй пользует имущество, не особо о нём заботясь. Фактическая эксплуатация такого объекта начинается иногда значительно раньше акта приемочной комиссии, не говоря уже об акте ввода объекта в эксплуатацию.
А теперь рассмотрим типичную ситуацию, вы заключили и зарегистрировали в органах государственной регистрации прав договор аренды.
По условиям такого договора (это условие должно быть в нём записано) и в развитие ст.611 ГК РФ имущество передается по акту приема-передачи. В этом акте отражается состояние имущества на момент его передачи от арендодателя к арендатору. Многие арендаторы подписывают такой акт не глядя, на радостях, что потом вызывает массу проблем. На практике и проверку имущества, подлежащего передаче, и внесение в акт состояния имущества нужно производить до заключения договора, поскольку, приняв имущество, у арендатора тем самым возникла обязанность уплачивать арендную плату. К сожалению, практика привлечения арендатором экспертов к оценке сдаваемого имущества пока не распространена.
После того, как имуществом пользовался предыдущий «полулегальный» арендатор (которому нет смысла проводить текущий или тем более капитальный ремонт, так как он — такой арендатор — всё равно «временщик»), это имущество со всеми его видимыми и скрытыми недостатками получаете вы. Если «полулегальный» арендатор был с арендодателем как бы на равных, то законный собственник имущества уже может выставлять куда более жесткие условия. Для мелкого арендатора рынок коммерческой недвижимости — это рынок арендодателя, где арендатору условия диктуются. Для крупного арендатора условия, конечно, обсуждаются индивидуально, но речь сейчас не о них.
Арендодатель в порядке «предпродажной» подготовки имущества к сдаче в аренду (часто долгосрочную) проводит в помещении косметический ремонт, затушевывая следы пребывания в этом помещении предыдущего арендатора. На нового арендатора будут теперь возложены как минимум обязанности по текущему ремонту имущества, поддержанию его в исправном состоянии и несение расходов на его содержание (ч.2 ст.616 ГК РФ), а часто и капитальный ремонт имущества ложится на плечи арендатора в соответствии с условиями договора аренды (ч.1 ст.616 ГК РФ). В условиях, когда такой кабальный договор заключен ещё и на длительный срок, обязанность арендатора провести капитальный ремонт взятого в аренду имущества становится неизбежной; в судебном порядке за неисполнение этого условия договора с него могут быть взысканы денежные средства.
Следует иметь в виду, что передача имущества в аренду не освобождает его от прав третьих лиц (ст.613 ГК РФ), а обязательство предупредить арендатора о правах третьих лиц на это имущество — не исполняется. На практике это иногда выражается в том, что арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности по договору и проведший в помещении капитальный ремонт, выдворяется из помещения, договор аренды с ним расторгается, а имущество передается новому, «своему» арендатору, по договоренности с арендодателем. Истребовать вложенные в помещение средства в таком случае практически невозможно, несмотря на указание в законе на то, что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Восстанавливать же отношения с арендодателем, который один раз повел себя подобным образом, готовы немногие.
А теперь о расторжении договора.
По требованию арендодателя (ст.619 ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
|
Смотрим тут
